Ruimte voor werken anno 2020: inspelen op de dynamiek van de markt
De gebieden waarin we in Nederland werken en de eisen die we daaraan stellen zijn in continue verandering. De druk op ruimte neemt toe door de groeiende economie en het aantal inwoners. Ruimte is schaarser dan ooit en dat vraagt om een aanpassing van beleid. Wij werken continue aan het up-to-date houden van onze kennis en passen onze werkwijze daarop aan. In dit artikel geven we inzicht in wat de ontwikkelingen op hoofdlijnen kunnen betekenen voor het beleid van gemeenten, provincies en andere ruimtemakers en hoe u daarop kunt aansluiten?
Wonen tussen de fabrieken
In de tijd van de industrialisatie ontstonden fabrieken in de centra van Nederlandse steden en dorpen. Met name in de tweede helft van de 20e eeuw trok een groot deel van de producerende en andere grootschalige bedrijvigheid weg uit deze gebieden onder druk van onder andere milieuwetgeving.
Bedrijventerreinen aan de snelweg
Met de transitie naar de diensteneconomie zagen we ook steeds meer kantoren komen, verspreid over de ontstane bedrijventerreinen, maar ook op nieuwe monofunctionele locaties, vaak aan de snelweg.
Beleidsmakers en adviseurs hielden zich sinds deze periode dan ook bezig met de ontwikkeling van vele hectaren bedrijventerreinen en kantoorlocaties, waar het werken zich concentreerde. Het tempo van uitgifte volgde de economische conjunctuur. In de crisis van 2008 kregen werklocaties flinke klappen te verduren, door de toename van leegstand en het uitstellen van investeringen.
Foto: kantoorgebouw van KPMG aan de A9 bij Amstelveen, een typische snelweglocatie.
Mismatch kantorenmarkt
Op veel plekken is er nog steeds een mismatch als het gaat om ruimte voor werken, met name op de kantorenmarkt. Ook op de bedrijfsruimtemarkt vinden veranderingen plaats. Beide ontwikkelingen hebben in veel gevallen nauwelijks nog een grondslag in de crisis. Er is namelijk veel meer aan de hand.
Verschillende verschuivingen in de economie en maatschappij hebben invloed op de vraag naar ruimte voor werken. Zoals de verandering in de aard van bedrijvigheid (van industrie naar diensten) en in de schaal van bedrijvigheid (veel meer ZZP’ers). Maar ook digitalisering en aandacht voor een duurzame en gezonde werkomgeving spelen mee. Onder invloed van die ontwikkelingen zien we bijvoorbeeld:
- Een behoefte aan snelle internetverbindingen op vrijwel alle bedrijventerreinen en kantoorlocaties, maar ook behoefte aan specifieke ruimte voor datacenters.
- Meer vervoersbewegingen en meer vraag naar logistiek, verspreid over meer bedrijven (elk bedrijf kan door invloed van het internet handelen op de wereldmarkt).
- Schaalvergroting in de logistiek, die vraagt om specialistische bedrijventerreinen, puur geënt op logistieke partijen. De opkomst van (schone) stadslogistiek vraagt om kleinschaligere hubs aan randen van steden.
- De vraag naar kantoren is afgenomen door automatisering en outsourcing van backoffice-activiteiten, maar ook omdat meer mensen zelfstandig of in netwerken werken. Zij hebben lang niet altijd een vaste werkruimte nodig. Dat wordt deels opgevangen door een behoefte aan flexibele kantoorconcepten in bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen.
- Een groeiende behoefte van kantoorgebruikers (en hun werknemers) om zich op gemengde, dynamische en goed per OV bereikbare plaatsen te vestigen. Het kantoor wordt meer en meer een ontmoetingsplek en minder een bureauwerkplek. Er worden daarom meer eisen gesteld aan de omgeving: dit moet een prettige ontmoetingsplek zijn.
- De opkomst van ‘zachtere’ factoren zoals een gezonde, groene en prettige verblijfsomgeving in de vestigingskeuze van bedrijven.
De druk op de ruimte neemt toe door de groei van de economie en het aantal inwoners. Ook groeit de vraag naar mobiliteit en vragen energie en klimaat om ruimte. Ruimte wordt dus een schaarser goed: het besef komt steeds meer dat we daar goed mee om moeten gaan. Een flinke opgave voor beleidsmakers en adviseurs!
Foto links: Creatieve, flexibele verzamelkantoren in gemengde gebieden zijn populair, zoals hierboven Apollo 14 in de Binckhorst, Den Haag.
Foto rechts: Tegelijkertijd zien we een schaalvergroting in de economie, zoals in de logistiek op distripark A12 in Waddinxveen.
Vernieuwing is nodig!
De traditionele beleidsvisies en ramingsmethodieken maken onderscheid in enkele typen bedrijventerreinen en kantoorlocaties, maar er is hierin weinig aandacht voor de dynamiek van de huidige markt. Dat vraagt om actie!
De adviezen en ramingsmethodiek van Bureau BUITEN maken een continue ontwikkeling door, zodat deze aansluiten bij de trends en de grotere diversiteit in werklocaties anno 2020. Wij maken onderscheid in verschillende typen informele werklocaties en stellen uitwerkingen voor logistieke bedrijventerreinen en gemengde woon-werkgebieden op. Dat hebben we bijvoorbeeld gedaan voor de gemeente Rotterdam (strategie functiemenging) en de gemeente Tilburg.
We vertellen u graag meer over hoe we te werk gaan, wat daarbij meespeelt en wat de aandachtspunten zijn. Volg ons op de website of via LinkedIn. Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Jaap Meijs, e-mail jaap.meijs@bureaubuiten.nl
