Hoe behouden we de economische en maatschappelijke waarde van onze binnensteden?

De coronapandemie heeft de verschuiving van fysieke retail naar online en multichannel versneld en het toekomstperspectief voor veel winkels en horeca onder druk gezet. Leegstand dreigt, en zeker in steden met een hoog risicoprofiel kan dat tot verloedering leiden. Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe kansen: ruimte voor nieuwe economie, beleving, cultuur, vergroening en toerisme en recreatie. Nu de coronamaatregelen zijn afgebouwd en het nieuwe kabinet de retailproblematiek op de agenda zet, is het tijd voor een gesprek over de binnenstad van de toekomst. In dit artikel geven Bureau BUITEN en Nieland Consultancy hun visie op de vitale binnenstad van de toekomst en doen ze een oproep om hiermee aan de slag te gaan.

Economisch perspectief binnenstad staat onder druk

Er gaat momenteel veel aandacht uit naar binnensteden en centra van woonkernen. Retailtrends en corona hebben grote invloed op het economisch perspectief van de binnenstad. Het nieuwe kabinet geeft in het coalitieakkoord aan dat “een bruisende winkelstraat cruciaal is voor de lokale leefbaarheid” en gaat “samen met lokale overheden aan de slag om leegstand tegen te gaan en de samenwerking tussen retail, horeca en cultuur te stimuleren”. Ook blijkt de aandacht uit de Impulsaanpak Winkelgebieden: een landelijk programma dat €100 mln. ter beschikking stelt voor lokale leegstandsprojecten.

Daling fysieke winkels en winkeldichtheid

De extra aandacht is terecht. Door structurele veranderingen in onze economie (met digitalisering als driver) vindt er een verschuiving plaats van fysieke naar online retail en loopt het aantal winkelmeters al jaren terug. Zo nam sinds 2010 het aantal fysieke winkels met 14% af (CBS) en is de winkeldichtheid in 2021 in 61% van de gemeenten gedaald. De verplichte winkelsluitingen hebben de verschuiving van fysiek naar online versterkt voor modewinkels en andere retail. Ook is de horeca door corona hard geraakt. Hoewel de NOW en TOZO-regelingen faillissementen vooralsnog voorkomen hebben, wordt voor de lange termijn in veel gemeenten op termijn afname van de retail verwacht. Dit leidt tot een grote opgave: hoe behouden we de economische en maatschappelijke waarde van onze binnensteden?

Leegstand als kans: oude en nieuwe ruimtevragers in de binnenstad

De wereld verandert en binnensteden veranderen mee. De binnenstad huisvest nu niet meer dezelfde functies als honderd jaar geleden, en zal – op historische bebouwing na – in het jaar 2100 in weinig nog lijken op de binnenstad van nu. Retailkrimp is een symptoom van een veranderende economie en leidt als zodanig tot tijdelijke problemen, maar zorgt ook voor kansen voor nieuwe functies in de binnenstad:

Wonen: er is een onverminderd grote vraag naar wonen (vooral in dichtbevolkte regio’s) en huur- en huizenprijzen stijgen nog altijd.
Economie: de vraag van bedrijven én werknemers naar inspirerende, gemengde werkmilieus groeit. Binnensteden kunnen hierin voorzien en ruimte bieden aan kantoor(achtige) bedrijven, flexwerkplekken (werken buitenshuis maar in de wijk), faciliteiten voor startups, ruimtevraag vanuit de deel- en platformeconomie, kleine maakbedrijven (ambachten), toerisme en recreatie, cultuur, de creatieve sector en praktijkruimten voor onderwijs en arbeidsmarkt. Functies die veelal de levendigheid vergroten.
Cultuur: de binnenstad als huiskamer voor cultuur, van musea tot podiumkunsten en festivals. Kunst en cultuur verrijken de stad en dragen bij aan het welzijn van inwoners en aantrekkelijkheid als bestemming voor bezoekers.
Toerisme en recreatie: De veranderende binnenstad levert ook nieuwe kansen op, zoals een (hernieuwde) kennismaking van Nederlanders met hun eigen land als vakantiebestemming. Steden kunnen daar een belangrijke rol in spelen.
Retail: de binnenstad zal altijd een retailfunctie behouden, zij het in lagere volumes, in aangepaste vorm en vaak in een meer geconcentreerd kerngebied in de binnenstad. Er blijft behoefte aan de beleving en persoonlijke aandacht die fysieke winkels bieden.
Maatschappelijke functies en zorg: functies als sportscholen, de fysiotherapeut, eerstelijnszorg en buurthuizen kunnen, bij dalende prijzen en groeiende leegstand, (weer) een plek vinden in de stad. Er is ook een grote vraag naar gecombineerde woon-zorgfuncties (bv. ouderenwoning).
Verduurzaming en vergroening: opwek en opslag van duurzame energie, een klimaatadaptieve binnenstad, vergroening en een gezonde leefomgeving (die beweging stimuleert) vragen om ruimte.
Multimodale bereikbaarheid: de HOV (Hoogwaardig Openbaar Vervoers)- en fietsbereikbaarheid wordt steeds belangrijker, maar vraagt ook ruimte, evenals nieuwe mobiliteitsdeelconcepten.

Door transformatie van leegstaande winkelpanden kan er ruimte ontstaan voor deze functies. Wonen is daarbij financieel het aantrekkelijkst als nieuwe bestemming, en kan transformatieprocessen financieel haalbaar maken. Dit gebeurt ook al volop; mede dankzij winkeltransformatie liep de retailleegstand tijdens de pandemie niet op. De potentie is bovendien groot; een miljoen m² winkelvastgoed komt in aanmerking voor transformatie naar woningen, waarmee landelijk 10.000 tot 20.000 huizen kunnen worden gerealiseerd.^[viii]

Waarom transformatie niet vanzelf gaat

De indruk kan nu zijn dat retailleegstand zichzelf oplost: wonen levert financieel voldoende op om transformatie mogelijk te maken, en de markt doet het werk. Echter, het risico bestaat dat binnensteden hun meerwaarde verliezen voor de gemeente en regio waar zij onderdeel van uitmaken. Immers spelen centrumgebieden een cruciale rol in het functioneren van steden, als plekken waar mensen verblijven, elkaar ontmoeten, recreëren, verrast worden, ondernemen en werken. Een aantrekkelijke binnenstad is bovendien een visitekaartje, dat het ‘DNA’ van de stad of regio reflecteert en essentieel is voor het vestigingsklimaat en het aantrekken van bezoekers. Kortom, het centrum is meer dan een woonplek alleen.

Er is visie én samenwerking nodig

Voor een binnenstad die haar economische en maatschappelijke waarde behoudt, is visie én samenwerking nodig, en hier ontbreekt het juist vaak aan. Vastgoedeigenaren, ondernemers, bewoners en de gemeente kennen elkaars belangen onvoldoende, hebben geen gezamenlijk toekomstbeeld voor de binnenstad en werken onvoldoende samen. Dit vraagt om een cultuuromslag; samen optrekken is een randvoorwaarde voor een vitale binnenstad van de toekomst. Praktische problemen in binnenstedelijke ontwikkeling – van financiële haalbaarheid van transformatie tot knellende bestemmingsplannen en parkeernormen – laten zich enkel door regelmatig contact, wederzijds begrip en samenwerking oplossen. Tot slot is wonen een financieel uitstekend perspectief in de randstad en de meer stedelijke gebieden, maar biedt het niet in alle gemeenten soelaas. Zeker in perifeer gelegen regio’s, waar bevolkingskrimp verwacht wordt, is een ander antwoord nodig op retailleegstand dan wonen alleen.

Vijf aspecten die in de vitale binnenstad van de toekomst centraal staan

Bureau BUITEN en Nieland Consultancy doen daarom een oproep aan overheden: het is tijd om werk te maken van een nieuw economisch toekomstperspectief voor de binnenstad. Die visie moet verder reiken dan ‘alle ballen op wonen’; ze zien kansen om de nieuwe economie én veranderende maatschappelijke behoeften een plek te geven in de binnenstad van de toekomst. Ze presenteren hiervoor vijf aspecten voor de binnenstad van de toekomst, die inspelen op structurele transities die in onze economie en maatschappij gaande zijn:

Economisch vitale binnenstad, met voldoende ‘ruimte voor werken’ en recreëren, met een onderscheidende profilering – vertrekkend vanuit het ‘DNA’ van de stad – voor bezoekers.
Inspirerende en culturele binnenstad, als plek voor ontmoeting, interactie, cultuur, beleving, inspiratie en innovatie.
Duurzame binnenstad, met groene plekken, begroeiing en stadsmoestuinen, waar groene innovaties (energieneutraal, circulair, klimaatadaptief) in de stedelijke omgeving in praktijk worden gebracht.
Bereikbare binnenstad, met duurzame mobiliteitsoplossingen en optimale benutting van plekken met een hoge ‘knoopwaarde’.
Inclusieve binnenstad, met oog voor toegankelijkheid en inbreng van diverse doelgroepen en balans tussen economie en leefbaarheid.

Aanpak: een nieuw toekomstperspectief voor de vitale binnenstad

Hoe kunnen gemeenten de stap maken naar het ontwikkelen én uitvoeren van een visie voor de vitale binnenstad, en de vijf aspecten die we hierboven schetsen in praktijk brengen? Bureau BUITEN en Nieland Consultancy ontwikkelden hiervoor een vernieuwende aanpak voor, die bestaat uit:

Gezamenlijke visie en uitvoering in proces: het is noodzakelijk dat vastgoedeigenaren, ondernemers, bewoners én de gemeente samen een visie op de binnenstad ontwikkelen en ook samen aan de lat staan voor de uitvoering. Dat betekent: gedeeld zeggenschap, gedeeld risico, gedeelde verantwoordelijkheid en gedeeld succes.
Integrale blik, meer dan retail: geen eenzijdige focus op retail (de binnenstad stad als ‘place to buy’), maar een brede blik: de binnenstad als economisch kloppend hart met diverse werkfuncties, en als aantrekkelijk woon- en verblijfmilieu (‘place to be’).
Toekomstgericht: ruimtevragers van morgen. We geven nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen (duurzaamheid, onderwijs, gezondheid, inclusie) en economische kansen (start-ups, nieuwe economie) een plek in de binnenstad van de toekomst.
Datagedreven: zowel de risicoanalyse (welke steden kunnen de grootste klappen verwachten door teruglopende retail, waar zitten kwetsbaarheden) als de visieontwikkeling (welke doelgroepen bezoeken de binnenstad, voor wie moet er aanbod worden gecreëerd) ondersteunen we door een datagedreven aanpak. We combineren data uit diverse bronnen om het gesprek met stakeholders te voeden en tot een onderbouwde visie te komen.
Van visie naar gezamenlijke uitvoering en financiering: we vertalen de visie in concrete acties. We bieden daarbij handvatten op het gebied van samenwerking (denk aan de BIZ als instrument), ruimtelijk beleid (meervoudig ruimtegebruik en nieuwe functies mogelijk maken, kansen van de omgevingswet benutten), citymarketing en promotie, financiering (financieringsinstrumenten en benutten van EU en nationale fondsen zoals de Impulsaanpak), en monitoring (data-gedreven).

Om de binnenstad klaar te stomen voor de toekomst is een gedragen visie nodig en een uitvoeringsplan waar overheden, ondernemers en organisaties mee aan de slag gaan. Om zo samen te werken aan vitale binnensteden waar het prettig winkelen, beleven, wonen, werken en recreëren is.

Bureau BUITEN werkt op het gebied van vraagstukken over de vitale binnenstad samen met Nieland Consultancy als expert op het raakvlak van retail en data. Samen ondersteunen we gemeenten en regio’s om werk te maken van toekomstbestendige vitale binnensteden en kernen.