Vraagraming Plabeka 2022-2040

Voor een evenwichtige werklocatiemarkt in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is het van belang dat vraag en aanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin op elkaar aansluiten. Om hier inzicht in de krijgen stelt Plabeka (Het Platform Bedrijven en Kantoren) periodiek een ruimtebehoefteprognose op voor kantoren, bedrijventerreinen en haventerrein.

De MRA heeft Bureau BUITEN gevraagd een nieuwe vraagraming op te stellen. De ruimtebehoefteraming dient beleidsarm opgesteld te worden met zowel aandacht voor de kwantiteit als de kwaliteit van de vraag. Naast het opstellen van een vraagraming maakte ook een aanbodinventarisatie en vraag-aanbodconfrontatie deel uit de van de vraag.

Actualisatie vraagraming

Diverse ontwikkelingen en nieuwe inzichten uit de Monitor Plabeka waren in 2022 aanleiding om deze vraagraming te actualiseren:

1. De huidige raming brengt de ruimtebehoefte voor de logistiek niet goed in beeld: de uitgifte van bedrijventerreinen is de afgelopen jaren daarom hoger dan verwacht op basis van de raming uit 2018/2019.
2. De coronacrisis heeft zijn weerslag op de economie en werklocatiemarkt.
3. Arbeidsmarktkrapte en ruimtedruk stellen grenzen aan groei.
4. Opgaven op gebied van klimaat en energie hebben invloed op de markt voor kantoren en bedrijfsgebouwen.
5. De transformatieverwachtingen zijn (in tijd) gewijzigd, de overloop vanuit Amsterdam naar omliggende gemeenten is lager dan eerder verondersteld.
6. De verwachte ontwikkeling van gemengde werkmilieus is onvoldoende in beeld.

Prognose ruimtebehoefte tot 2040

Bureau BUITEN heeft voor de zeven MRA-deelregio’s ruimtebehoefteprognoses opgesteld voor de peridode tot 2040. Het betreft prognoses voor kantoren, bedrijventerreinen, havengerelateerde terreinen en kadegebonden terreinen.

De totale ruimtebehoefte is opgebouwd uit een uitbreidingsvraag (door groei van de werkgelegenheid/overslag) en een vervangingsvraag (door transformatie van locaties). De ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen bestaat daarnaast uit een surplus voor grote ruimtevragers, omdat deze ruimtebehoefte met de reguliere methodiek (zie hieronder) niet goed in beeld wordt gebracht. In de uitbreidingsvraag is impliciet ook additionele benodigde ruimte berekend die nodig is voor de overgang naar een circulaire economie en de energietransitie.

Methodiek raming uitbreidingsvraag
De uitbreidingsvraag is geraamd met een werkgelegenheid-terreinquotiëntenmethode, waarin we op basis van de te verwachten ontwikkeling van de werkgelegenheid en ruimtegebruik per baan, inschatten wat de ruimtebehoefte is in 2040. Voor de werkgelegenheidsraming is er aangesloten op de nationale raming van het EIB tot 2032 per COROP-gebied. We hebben die voor dit doel geëxtrapoleerd tot 2040. Omdat de economische groei in de stad Amsterdam alle ramingen uit het verleden overtreft, hebben we de EIB-raming in het hoge scenario daarop bijgesteld. De andere onderdelen van het model hebben we voor de zeven deelregio’s bepaald op basis van empirisch onderzoek. Onderdeel van de raming waren ook de ‘natte’ zeehavenlocaties. De ruimtebehoefte daarvoor raamden we met behulp van data over goederenstromen.

De kwantitatieve ruimtebehoefte is met behulp van recente marktinzichten uit o.a. de Monitor Plabeka en gevoerde gesprekken met marktpartijen kwalitatief gesegmenteerd naar (werk)locatiesegment. De ruimtevraag is per deelregio en per segment afgezet tegenover het beschikbare (plan)aanbod.

Opvallende uitkomsten

Het onderzoek geeft de MRA inzichten in de mogelijke tekorten en overschotten op de werklocatiemarkt en kent enkele opvallende uitkomsten:

• De markt voor bedrijventerreinen is de afgelopen jaren veranderd van een markt met grote overschotten naar een markt die zich kenmerkt door krapte; dit vraagt inzet op ruimtebesparende maatregelen.
• Op de kantorenmarkt wordt een concentratie van de vraag verwacht in Amsterdam en gebieden met een goede (OV-)ontsluiting en voor werknemers aantrekkelijke voorzieningen. De harde kantoorplannen voor Amsterdam voorzien niet in de verwachte vraag met de zachte plannen meegerekend wel.
• Transformatie en nieuwbouw maakt de nodige (kwalitatieve) vernieuwing en verduurzaming van het de werklocatiemarkt mogelijk. Er moet echter voor worden gewaakt dat er onder invloed van de hoge druk op woningmarkt, (te veel) courante werkmeters worden getransformeerd naar woningen waardoor er onvoldoende ruimte voor werken overblijft.
• Als de MRA de werkgelegenheidsgroei uit het hoge scenario zou ambiëren, dan vraagt dat op verschillende beleidsvelden (en overigens ook op verschillende schaalniveaus) inzet om het arbeidsaanbod te vergroten.

Meer informatie

De ruimte-behoefteraming voor de Metropoolregio Amsterdam is vastgesteld en online te lezen. Wilt u meer weten over de uitdagingen en kansen op de werklocatie- of arbeidsmarkt in uw regio? Neem dan contact op met Miles Copping via miles.copping@bureaubuiten.nl.