Behoefteraming werklocaties Metropoolregio Amsterdam geeft noodzaak ruimte-intensivering en selectiviteit weer

In opdracht van het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka) van de Metropoolregio Amsterdam maakte Bureau BUITEN nieuwe behoefteramingen voor bedrijventerreinen en kantoren voor de periode 2022-2040.De raming leidde tot een aantal opvallende uitkomsten. Drie daarvan lichten wij hieronder verder toe.

Krapte op bedrijventerreinenmarkt

De markt voor bedrijventerreinen is de afgelopen jaren veranderd van een markt met grote overschotten naar een markt die zich kenmerkt door krapte. Het tekort zit niet alleen in de grootstedelijke delen van de MRA, maar in het hoge scenario eigenlijk over de hele linie. Daar liggen meerdere ontwikkelingen aan ten grondslag, waaronder de sterke vraag van grote ruimtegebruikers (als XXL-distributiecentra) en de transformatie-ambities voor bedrijventerreinen door de hoge druk op de woningmarkt.

Intensiever gebruik bedrijventerreinen noodzakelijk

Dit vraagt inzet op ruimtebesparende maatregelen. Oftewel, bestaande en toekomstige bedrijventerreinen moeten waar mogelijk intensiever worden gebruikt.Door de beperkte beschikbare ruimte in de regio pakt de markt dit deels al zelf op met bijvoorbeeld ondergronds parkeren of door hogere panden te realiseren. Gemeenten kunnen deze ruimte-intensivering stimuleren door hiervoor de juiste voorwaarden te creëren in bestemmingsplannen en gesprekken aan te gaan met vastgoedeigenaren.

Figuur 1: Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen in netto ha tot 2040 in MRA per deelregio, scenario hoog (aanbod is inclusief reserveringen en opties)

Tekorten vragen selectiviteit

Ook met maximale inzet op ruimte-intensivering is het echter onwaarschijnlijk dat de MRA met de huidige plannen voldoende ruimte heeft om in de totale vraag naar bedrijventerreinen te voorzien. Ruimte voor additionele bedrijventerreinen ligt politiek gevoelig en is schaars, zeker met het oog op de ook groeiende ruimtebehoefte voor wonen, recreatie en energie. Dit betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden; niet alles kan.

De MRA en de bijbehorende deelregio’s en de gemeenten staan voor de opgave om na te denken over welke delen van de economie en daarmee de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen zij kunnen en willen faciliteren. Selectiviteit is daarbij een sleutelbegrip; er zijn dan dus ook ruimtevragers die niet gefaciliteerd (kunnen) worden. Deze ruimtevragers moeten dan uitwijken naar andere gemeenten of deelregio’s in de MRA of zelfs ruimte zoeken buiten de regio.

De afweging op welke economische activiteiten een gemeente of deelregio zich gaat richten is geen gemakkelijke. De brede (welvaarts)gevolgen van de verschillende keuzes moeten goed in beeld worden gebracht, voordat een besluit hierover kan worden genomen. Logisch is om soms aan te sluiten bij het huidige economische profiel van een deelregio vanwege clustervorming. Tegelijkertijd is diversificatie van de economie voor sommige gemeenten/regio’s wenselijk. Ook financiële aspecten en de (ruimtelijke) haalbaarheid wegen mee in deze afweging. Een belangrijk laatste punt is de (deel)regionale afstemming.

Op basis van het (gewenste) economische profiel van een deelregio kan vervolgens gewerkt worden aan het daarbij passende palet aan werklocaties. Wanneer een deelregio/gemeente bijvoorbeeld inzet op circulaire economie dan vraagt dat om andere type werklocaties dan wanneer ingezet wordt op logistiek. De gemeente kan invloed uitoefenen op de kwaliteit van de werklocaties in onder meer de bestemmings- of omgevingsplannen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de toegestane kavelgrootte en milieuhindercategorie.

Kantorenvraag verandert

Op de kantorenmarkt wordt een concentratie van de vraag verwacht in Amsterdam en gebieden met een goede (OV-)ontsluiting en voor werknemers aantrekkelijke voorzieningen. Ook wat betreft de indeling van de kantoren zien we een verandering in de vraag: er is meer behoefte aan ruimte voor (digitaal) overleg en ontmoeten en minder aan traditionele werkruimte. Een derde belangrijke kwalitatieve trend is de verduurzaming: vanaf 1 januari 2023 moeten kantoorpanden minimaal een energielabel C hebben (er zijn enkele uitzonderingen).

Mogelijke tekorten in Amsterdam

Door de toename van hybride werken is er bij een gelijkblijvend aantal medewerkers minder kantoorruimte nodig. Daarmee neemt het aantal m² kantoorruimte per kantoorbaan (het kantoorquotiënt) af. In Amsterdam gaat de afname van het kantoorquotiënt samen met een sterke groei van het aantal kantoorbanen; de kantorenvraag neemt hier per saldo sterk toe. De huidige harde kantoorplannen voor Amsterdam voorzien niet in de verwachte vraag; met de zachte plannen meegerekend wel. Buiten Amsterdam (en in mindere mate Amstelland Meerlanden) is de kantorenvraag beperkt, omdat het aantal kantoorbanen hier nauwelijks toeneemt. Enkele deelregio’s kennen wel een vervangingsvraag doordat kantoren worden getransformeerd. Het beschikbare aanbod (leegstand en plannen) kan grotendeels voorzien in deze vraag.

Figuur 2: Vraag-aanbodconfrontatie kantoren in m² tot 2040 per deelregio, scenario hoog (aanbod is courante leegstand én hard planaanbod)

Transformatie zowel kans als bedreiging

Transformatie en nieuwbouw maakt de nodige (kwalitatieve) vernieuwing en verduurzaming van het kantorenaanbod mogelijk. Er moet echter voor worden gewaakt dat er onder invloed van de hoge druk op woningmarkt, (te veel) courante kantoren worden getransformeerd naar woningen waardoor er onvoldoende ruimte voor werken overblijft.

Arbeidsmarktkrapte structureel

Verder blijkt dat de werkgelegenheidsgroei van de regio mede wordt begrensd door tekorten op de arbeidsmarkt. Werkgevers kunnen niet goed aan personeel komen waardoor groei uitblijft. Door de beperkte groei van de potentiële beroepsbevolking is de verwachting dat deze arbeidsmarktkrapte structurele vormen aanneemt. Dit geldt overigens niet alleen voor de MRA maar voor heel Nederland.

Als de MRA de werkgelegenheidsgroei uit het hoge scenario zou ambiëren, dan vraagt dat op verschillende beleidsvelden (en overigens ook op verschillende schaalniveaus) inzet om het arbeidsaanbod te vergroten. Een eerste mogelijkheid is het verhogen van de participatiegraad. De tweede is het vergroten van de inkomende pendel. Een derde mogelijkheid is inzet op (meer) arbeidsmigratie. Alle drie de mogelijkheden kennen overigens hun eigen beperkingen en uitdagingen (onder meer op gebied van mobiliteit en volkshuisvesting). Binnenkort verschijnt hier ook nog een artikel over.

Methodiek ruimtebehoefteraming

De ramingen zijn gemaakt met een werkgelegenheid-terreinquotiëntenmethode, waarin we op basis van de te verwachten ontwikkeling van de werkgelegenheid en ruimtegebruik per baan, inschatten wat de ruimtebehoefte is in 2040. Voor de werkgelegenheidsraming is er aangesloten op de nationale raming van het EIB tot 2032 per COROP-gebied. We hebben die voor dit doel geëxtrapoleerd tot 2040. Omdat de economische groei in de stad Amsterdam alle ramingen uit het verleden overtreft, hebben we de EIB-raming in het hoge scenario daarop bijgesteld. De andere onderdelen van het model hebben we voor de zeven deelregio’s bepaald op basis van empirisch onderzoek. Onderdeel van de raming waren ook de ‘natte’ zeehavenlocaties. De ruimtebehoefte daarvoor raamden we met behulp van data over goederenstromen.

Meer weten?

De ruimte-behoefteraming voor de Metropoolregio Amsterdam is onlangs vastgesteld en online te lezen. Wilt u meer weten over de uitdagingen en kansen op de werklocatie- of arbeidsmarkt in uw regio? Neem dan contact op met Miles Copping via miles.copping@bureaubuiten.nl.